Rideterminazione del valore dei terreni e partecipazioni: si riparte – Il funzionamento della rideterminazione del valore

Come già si è avuto modo di accennare nella prima parte della presente circolare, la legge di bilancio per il 2018, n. 205 del 2017, attraverso il comma 997 dell’articolo 1, ha riaperto i termini per la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni di cui già si è detto.

La finalità della norma è quella di attenuare la tassazione Irpef in capo al cedente il terreno o la partecipazione. E’ evidente, infatti, che funzionando a scaglioni, la tassazione attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), applicata su redditi di una certa “misura”, potrebbe rilevarsi “importante”.

Gli scaglioni Irpef
Fino a 15mila euro	23%
Da 15mila euro a 28mila euro	27%
Da 28mila euro a 55mila euro	38%
Da 55mila euro a 75mila euro	41%
Da 75mila euro in poi	43%

Proprio, quindi, per diminuire il peso della tassazione in presenza di cessioni dei beni oggetto della presente circolare, il Legislatore nel 2001 ha introdotto una norma, di carattere temporaneo, che permetteva di rideterminare il valore di acquisti di terreni e partecipazioni, attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva, applicabile con una percentuale di molto inferiore rispetto anche all’Irpef del primo scaglione.

Tale norma è stata riproposta dalla decreto-legge n. 282 del 2002 e successivamente “riaperta”, di anno in anno, dalle leggi finanziarie, di stabilità o di bilancio. Anche la legge di bilancio per il 2018 ha, dunque, ulteriormente riproposto la norma che, oramai, può essere, per lo meno ufficiosamente, ritenuta a regime.

Viene quindi previsto, dalla richiamata legge 2015 del 2017, che possono essere rideterminati i valori di terreni e partecipazioni posseduti alla data del primo gennaio 2018 e purché venga redatta apposita perizia di stima entro il 30 giugno sempre del 2018 e versata, naturalmente, l’imposta sostitutiva che si attesta, qualsiasi sia il bene, nella misura dell’8 per cento.

Ricordando che la norma può essere utilizzata dalle persone fisiche che non detengono i beni in regime d’impresa, arti e professioni, e dai soggetti a questi assimilati, di cui si è detto nella prima parte della presente circolare, la rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni consente al possessore delle stesse o di diritti reali sulle stesse, di abbassare notevolmente la tassazione sulle eventuali plusvalenze che dovesse andare a realizzare cedendo i beni stessi.

Per verificare la convenienza della rideterminazione dei valori, è necessario, però, confrontare l’imposta che scaturirebbe dalla tassazione ordinaria della plusvalenza, tenuto conto delle modalità di determinazione di quest’ultima da parte del Tuir, di cui già si è detto nella prima parte della presente circolare, e l’imposta scaturente dalla tassazione di tutto il valore del terreno o della partecipazione determinato con la perizia, applicando l’imposta sostitutiva dell’8 per cento.

Per quanto concerne il versamento dell’imposta sostitutiva, esso dovrà avvenire entro il 30 giugno 2018 in un’unica soluzione oppure rateizzandola fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla medesima data. La rideterminazione dei valori va anche indicata in dichiarazione dei redditi.

Si fa presente che anche qualora il soggetto avesse rivalutato il valore in anni precedenti, attraverso precedenti edizioni della agevolazione in commento, i beni possono essere oggetto di nuova valutazione. Visto che nel caso dei terreni, uno dei problemi riscontrati negli “ultimi” anni è quello legato al deprezzamento degli stessi beni, il proprietario può anche far predisporre una nuova perizia, che in confronto alla o alle precedenti evidenzierà un valore inferiore.

In ogni caso, ossia di nuova perizia con valore superiore o inferiore rispetto alla precedente perizia, l’imposta già pagata in occasione della precedente rivalutazione può essere computata dalla nova imposta.

E’ bene sottolineare che la perizia e la rideterminazione del valore al ribasso si rende necessaria ed opportuna visto che l’articolo 7 dell’originaria norma di cui alla legge 448 del 2001, dispone che il valore attribuito in perizia al terreno è il valore minimo ai fini delle imposte dirette e delle imposte sui trasferimenti ossia dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Il valore rideterminato, che va indicato obbligatoriamente nell’atto notarile di cessione del bene, potrebbe risultare, dunque, di valore superiore al corrispettivo e ciò porterebbe alla tassazione diretta ed indiretta come sopra indicato, e cioè sul valore di perizia.

L’Agenzia delle entrate con circolare 1/E del 2013 , entrando nel merito di tale questione, ha avuto modo di chiarire, infatti, con riferimento ai terreni, che, affinché il valore rideterminato possa essere adottato per la determinazione della plusvalenza, esso debba assumere “valore normale minimo di riferimento” su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Nel caso in cui, però, nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello peritato, al fine di determinare la plusvalenza si applicano le normali regole senza tenere conto, quindi, della rivalutazione stessa.

Con risoluzione n. 53/E del 2015 , l’Agenzia delle entrate è intervenuta nuovamente con riferimento al contenzioso posto in essere dagli Uffici periferici, in riferimento a due questioni attinenti sempre la cessione di terreni con valore rideterminato:

– Prima questione: la perizia risulta giurata in data posteriore a quella della compravendita del terreno, con disconoscimento da parte dell’Amministrazione finanziaria, del maggior valore;

– Seconda questione: nell’atto di compravendita viene indicato un valore inferiore a quello risultante dalla perizia giurata di stima.

In merito alla prima questione, visto che la Suprema Corte in più occasioni ha affermato che può essere presa a riferimento, nel caso di cessione, una perizia giurata anche se asseverata in data successiva all’atto stesso – ad esempio ordinanza n. 10561 del 2014 , l’Agenzia, tramite il documento di prassi citato, si è allineata a tali decisioni superando così le diverse e difformi indicazioni fornite precedentemente.

Sulla seconda questione, ossia sull’indicazione in atto di un valore inferiore a quello di perizia, l’Agenzia affermando dapprima che “Sarebbe di ostacolo all’attività di controllo consentire al contribuente di dichiarare in atto un valore inferiore a quello originariamente periziato (e non rideterminato con una “nuova” perizia)”, chiarisce che, visto che la ratio della norma in commento è quella di contrastare l’occultamento di base imponibile ai fini delle imposte indirette, tale ratio non viene meno nel caso in cui in atto non venga menzionato il valore rideterminato, situazione in cui l’Ufficio anche nella determinazione della plusvalenza dovrebbe tenere in considerazione il costo del bene non rideterminato, e lo scostamento tra tale valore rideterminato e quello indicato in atto sia “poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale”.

Non solo. Anche nel caso in cui in atto venga indicato un valore di vendita “sensibilmente inferiore” al valore rideterminato e quest’ultimo non venga indicato nell’atto stesso, ma venga fatto riferimento, però, all’esistenza di una rideterminazione, l’Ufficio al fine del calcolo della plusvalenza e delle imposte indirette deve comunque fare riferimento al valore di perizia.

Infine è bene far presente che la circolare 20/E del 2016 sempre dell’Agenzia delle entrate ha altresì chiarito, in tema di rideterminazione dei valori di terreni e partecipazioni, che coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, se in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione delle partecipazioni o dei terreni non tengono conto del valore rideterminato, essi “non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata e sono tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare comunque i versamenti successivi”.

Rideterminazione dei valori delle partecipazioni: effetto sull’avente causa
In caso di successione	La rideterminazione del valore da parte del de cuius non assume rilevanza in capo all’erede che dovrà, invece, fare riferimento, per determinare il costo fiscalmente rilevante, al valore dichiarato all’interno della dichiarazione di successione ovvero, in caso di “trasferimento” esente da imposta di successione, al valore normale dei titoli alla data di apertura della successione
In caso di donazione	In capo al donatario la partecipazione assume lo stesso valore fiscale che essa avrebbe avuto, in caso di cessione, in capo al donante

 

SI RICORDA CHE

• Al fine di evitare tassazioni importanti on caso di cessione di terreni o partecipazioni, il Legislatore attribuisce la facoltà di rideterminare il valore di carico dei predetti beni pagando un’imposta sostitutiva
• Dal 2019 anche per le cessioni di partecipazioni qualificate varrà la stessa modalità di tassazione oggi prevista per le partecipazioni non qualificateRideterminazione del valore dei terreni e partecipazioni: si riparte – i punti salienti
• SCHEMI E TABELLE

Ambito soggettivo	Da un punto di visto soggettivo sono interessate dalla norma non solo le persone fisiche che detengono i beni oggetto di rideterminazione del valore, e cioè terreni o partecipazioni, non in regime d’impresa, ma anche delle società semplici, degli enti non commerciali sempre che, come già detto, i beni siano detenuti non in regime d’impresa, e i soggetti non residenti con riferimento ai beni detenuti nel territorio dello Stato ovvero, per quanto concerne le partecipazioni, riferiti a società residenti, ma non a stabili organizzazioni.
Ambito oggettivo	Per quanto concerne l’ambito oggettivo, sono coinvolti i terreni, siano essi agricoli, edificabili o lottizzati, e le partecipazioni, sia qualificate che non qualificate, purché non riferite a società quotate.
La normale tassazione dei terreni	E’ l’articolo 67 del testo unico delle imposte sui redditi, DPR 917 del 1986, che, con riferimento alle persone fisiche che non agiscono in regime d’impresa, arti e professioni, e soggetti a queste assimilati, di cui già si è detto in precedenza, a stabilire, all’interno del suo primo comma, lettere a) e b), che in caso di cessione di terreni lottizzati ovvero di terreni “suscettibili di utilizzazione edificatoria” o non edificabili, il maggior valore realizzato, rispetto al valore fiscalmente riconosciuto degli stessi, rappresenta reddito tassabile. Tale regola non è estendibile tout court ai terreni agricoli. Questi ultimi, infatti, generano una plusvalenza tassabile solo nel caso in cui vengano ceduti prima che siano trascorsi cinque anni dalla loro acquisizione a titolo originario ovvero dalla loro acquisizione tramite donazione. In questo ultimo caso il quinquennio va determinato tenendo presente anche il periodo di possesso del donante. Anche qualora siano pervenuti al cedente a seguito di successione, essi non generano mai plusvalenza tassabile
La normale tassazione delle partecipazioni	Passando alle partecipazioni sempre non detenute in regime d’impresa, in caso di cessione a titolo oneroso, il plusvalore eventualmente realizzato è dato dalla differenza fra corrispettivo e costo fiscalmente riconosciuto. In questa sede vale la pena di sottolineare che il costo fiscalmente riconosciuto è dato, in linea di massima, e per quanto concerne le società di capitali, dal valore nominale del capitale sociale riferito alla quota di partecipazione, aumentata di tutti gli apporti, in natura o in denaro, (o la rinuncia a crediti, trasformati in capitale), effettuati dal socio nel corso della vita dell’impresa. Per le partecipazioni in società di persone, invece, il costo fiscalmente riconosciuto è dato sempre dal valore nominale della quota di partecipazione, aumentato dei redditi eventualmente ribaltati sul socio per trasparenza nel corso degli anni, e diminuito degli utili prelevati dal socio stesso, fino a concorrenza dei predetti redditi, nonché delle perdite realizzate dalla società e sempre ribaltate sul socio.
L’agevolazione	La legge di bilancio per il 2018, n. 205 del 2017, attraverso il comma 997 dell’articolo 1, ha riaperto i termini per la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni di cui già si è detto. La finalità della norma è quella di attenuare la tassazione Irpef in capo al cedente il terreno o la partecipazione. E’ evidente, infatti, che funzionando a scaglioni, la tassazione attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), applicata su redditi di una certa “misura”, potrebbe rilevarsi “importante”.